摘 要：个人住房贷款所存在的潜在威胁已经逐渐暴露在市场经济体制下，其运营商即商业银行的信誉也逐渐受到质疑。我国通过调查研究我国历年来房款情况，进一步寻找解决该问题的最佳方案。

关键词：商业银行；个人住房贷款；风险防范

个人房产是人类生产生活的基本保障，改变住房环境彰显着人类生活水平的提升，这也就引发一系列房贷资金业务的涌现。尤其是对于商业银行来讲，它将个人住房贷款作为自身业务发展的有效途径受到了社会人士的高度关注和疑虑。但随着我国市场经济体制逐渐深化改革和创新，使得个人住房贷款数量一直呈指数攀升，并高居不下，这就造成了银行大量不良贷款的出现和扩散，进而阻碍了个人住房贷款的有效开展。我国自2010年颁布新房产政策以来，政府直接干预房产商业，杜绝一切炒房现象的发生，积极实行相对的惩罚措施。然而，就目前我国房产行销的情形来看，我国房产走向依旧存在不确定性，有待我们去探索开发。

1 个人住房贷款所涉及到的潜在威胁

从本质而言，我国主要的房屋贷款危险包括：利率风险、借款信用风险、抵押风险、假按揭、流动风险、操作风险。实际上，我国的房贷现状就是一些金融组织或是借款银行在预期时间内收回借款出去的本金加利息是存在一定外在或内在因素影响的，从而使得资金不能有效的归还。因而，我国银行要想从根本上消除房贷的威胁，就应尽量降低不能预期还款的可能，尤其是对于外在因素而言。

2 我国对于个人住房贷款威胁产生的根源解析

2.1 借款机构之间相关房贷业务的竞争加剧

随着人类生活水平的不断改善和提高，越来越多的人们对住房的需求量加剧，这就在一定程度上推进了我国商业银行的快速发展和扩散。同时，由于商业银行本身个人住房贷款业务逐渐成熟化，使得各个银行之间贷款竞争也逐渐加大。各个银行为了留住自身的客源就不得不采取一定的措施进行吸纳，其往往通过开发新型贷款模式来达到贷款份额的目的，在这方面的实施下，越来越多的银行就逐渐忽视贷款条件限制，只是一味的推销，就使得一大部分不具备一定还款条件的人进行，从而出现一大批不良贷款现象的发生。

2.2 双方信息不完全及不匹配

随着市场经济的白热化，各个贷款金融机构只注重房贷数量，普遍忽视贷款条件，从而使得借贷双方信息上的不完整化和不对称化，形成了一定的潜在威胁，并且银行在应对未来可能发生的突发情形时也无法及时进行评估、分析及遏制。所谓的信息不对称主要为借款人自身还款意愿、还款能力及条件等诸多信息的收集不完全，这就使得借款人和贷款人在进行合同签署之前的意愿未达成一致，从而加大了不良贷款发生的机率。

2.3 各个贷款机构内部管理监督机制本身存在一定的缺陷

一些贷款金融机构本身在监督管理的健全上就存在一些不足的地方。其主要表现为贷后管理、贷款发放、贷前调查的模糊化。这种现象的发生在如此激烈的市场贷款竞争下显得越发突出和扎眼。

2.4 商业银行对于不良房贷收归方法单一，效率低下

商业银行贷款归还期的设定和注重存在一定的不合理。大部分机构对于那些难回收、逾期长、比例小的贷款格外看重，但对那些易收回、逾期短的贷款却采取“得过且过”的态度，这样就是这一性质下的贷款变成难收回、逾期长的贷款，这样恶性循环恰恰适得其反。

2.5 假按揭现象的发生

在个人住房贷款风险中，假按揭已经逐渐成为房贷风险增大的主要来源。借贷人往往根据一些途径申请房贷，然而他们根本就没有买房的意愿，只是将贷款来的资金用于他们其他投资上来缓解其他业务上的情形，反而将风险留给银行，这就使得银行自身要承担一定的风险和信誉受损的后果。

2.6 房贷利率风险

个人在进行房贷的过程中，往往因为利息的波动来拖延还款日期，这就使得银行本身要承担一些利息下降的风险。例如，一旦房贷利息加大造成房贷成本高于变现成本，还款人则会采取暂定还款的方式让银行单方面承担贷款所引发的损失。严重地是，一旦出现“泡沫”房贷局面使得房产大幅度急降，还款人就会终止还款，让银行全面负责，这样就造成了大量的资金未收回及流失的局面。

2.7 其他风险

抵押风险、操作风险等等由外在或内在因素引发的危险也将在一定程度上影响房贷的发展。

3 我国相关房屋贷款金融机构所采取的防范措施

上述已经对于我国个人房款现状进行一定的有效分析，我们将通过上述的所存在的问题进行房贷形式上的改善，在最大程度上改变我国商业银行所存在的房贷问题。通过相关银行内在因素和外在环境因素的深层次研究，我们提出以来切实可行的方案：

3.1 房贷竞争意识的正确建立和加强，使得商业银行抵御能力得以提升

我国各个房贷金额机构在进行个人房贷业务的过程中，应注重公司内部的协调管理以及人员的合理部署。特别是对于员工素质的培养尤其重要。一个成功的开始就是良好、公平竞争意识的正确树立，有竞争就要创新和拼搏，有拼搏才会在市场上崭露头角。这样才能在激发员工工作热情的同时，推动企业内部快速发展。除此之外，商业银行也要主要政府相关政策法规的颁布，在合法的基础上来合理地分析市场形势，避免不理智的竞争，从而加大企业内部抵御能力的培养和锻炼。

3.2 公司内部监督管理制度的深化，使得商业银行控制能力得以提升

我国相关政策法规《贷款通则》明确指出银行内部借贷机制的系统性和程序性，要求各个企业在重视各个企业自身制度管理监督机构的健全上，根据自身贷款业务结构、规模、经营水平以及资产建立合适的审批制度，在此基础上最大化地杜绝一切以贷谋私、人情贷款现象的发生，从而从根本上打消不良贷款的趋势。另一方面，商业银行在进行房贷业务的过程中，不仅要注重贷前业务的相关的调查研究，也要注意贷后管理监督。对于贷前信息的收集而言，贷款人应对还款人员的经济情况、资信状况、还款方式、偿还能力、借款用途进行全面地了解和调查，同时应创建具有一定权威性的评估风险制度；对于贷款过程中的调查模式，企业应根据购房合同、资信证明、首付证明来认真核实，严格执行相关的规章制度，避免造假现象的发生；对于贷后监督管理机制而言，贷款机构应对于还款人的信息进行最快的掌握，保证在执行还款的过程中效率高质化，审核及时快速，尽可能避免贷款风险现象的出现。

3.3 商业银行应注重信息的更新及真实化，使得自身防范能力提升

商业银行自身管理部门应加强对自身风险管理机构的控制化，特别是对于相关贷款信息的了解和熟识，及时作出相应的审核与评估，从而确保了贷款信息的完整化和有效化。我国商业银行普遍采取一定高效的方式进行相关借款人员自身抵押物、工作证明、收入证明的真实性进行一定程度上的核实，并且确保还款人信息资料的私密化和安全化，不造成还款人信息的外露和流失，从根本上遏制假按揭现象的发生，使得商业银行自身风险防范提升。

3.4 沟通的必然性，使得商业银行尽可能降低不必要风险

商业银行在进行贷款之后，并非完事，应与借贷人维持一定的日常关系，，随时了解借贷人的资金流动状况。另一方面，银行自身应完善相应的管理机制，尤其是针对不良贷款而言。银行通过规划损失、可疑、次级、关注、正常由重到轻的五大管理步骤的建立，及时预防不良贷款的放生。一旦贷款信度达到损失、可疑、次级，银行就应采取一定的应对措施进行及时地防范及遏制。

3.5 银行操作系统的规范化，使得商业银行内部控制系统得以完善

我们通过分析国民经济及商业银行自身特性等多多角度的探讨和调查，从而明确了银行内部控制协调机制的有效性及主导性。通过各个贷款金融机构的内部控制协调管理，可以使各个银行在保证自身利益最大化及安全化的前提下，使得相关贷款体系得以有效进行及人类基本权限得到保密，尤其是对于那些新型金融业务的出现与发展而言。因而，我们在确保预测工作正确进行的同时，通过减少人为因素及控制内部管理制度的方式进行风险最小化和扼制化，将在很大程度上改善银行贷款现状。

3.6 损失预防机制的健全

从本质上而言，房款损失预备资金将在很大程度上起到缓冲银行贷款风险的作用，这也是商业银行普遍使用此方式进行规避及预防房贷威胁的最佳手段之一。各个商业银行应根据自身发生或可能发生不良贷款现状的特征及类别来制定具有适用性的统一标准，从而备案。

4 结语

综上所述，我国房产市场范围逐渐加大，致使我国各个商业银行个人贷款业务之间的竞争愈演愈烈。无论情形如何，相关贷款金融机构应牢牢掌握我国有关房产的政策法规以及颁布的市场调控政策，尤其是其中的第三、四、六条。这方面相关政策的出台在某种程度上着重表明了二套房贷款及税收问题。对于我国商业银行而言，应严格确保在审核或实施相应的条件下，进行合理的部署和分工，进一步加深企业的防范意识。同时，由于众多外在不可定因素的影响使得银行自身监督管理机制尚未全面，仍旧存在某些方面的不足，有待加强和改善。

参考文献

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