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我国房地产金融风险及防范研究

作者:张平 字数:4113  点击:

摘 要:随着我国城市化进程的加快以及房地产企业的迅速发展,金融开始不断的深入到房地产企业当中,为房地产企业的发展提供了金融支持。但是由于各方面的原因,我国房地产金融存在着诸多风险。因此,对房地产金融风险的研究具有十分重要的意义。

关键词:房地产;金融风险;防范

受到国家相关政策的支持下,我国城市化进程不断加快居民购房的需求也是居高不下,许许多多的资金开始进入房地产业。在我国房地产业的不断发展已经逐渐成为我国经济的支柱产业。虽然我国房地产业取得了一定的发展,但是房地产、金融体系的发展还处在初级阶段,再加上有关政府的干预,房地产企业在信贷资金方面大多数都是由于银行贷款而产生,而这些银行贷款则大多数存在于商业银行。由于我国房地产企业发展的不合理性和操作的不规范导致了我国房地产金融发展不是十分的顺利和健康。

1 我国房地产金融发展特点

总体而言,我国房地产金融的发展具有以下几个特点:

一是我国房地产金融发展时间短,但是起步快。从目前我们房地产金融发展的时间来看,我国房地产金融进行真正的发展是在我国实行商品房制度后个人按揭的兴起而发展起来的。但是我国个人住房按揭发展最多十多年的时间就呈现出大规模的增长。二是我国房地产业的资金融资渠道相对比较单一。比如从我国房地产市场的运行状况来看,以及从其资金结构来看,房地产金融主要有银行的信贷组成,我国的商业银行基本上全程进入了房地产企业,也已经成为房地产企业最大的资金提供者。三是我国房地产企业自身资金相对较少,融资却较多,融资的比例较高,这是我国房地产金融的一个显著特征。

2 房地产金融风险的表现

2.1 房地产市场过热存在市场风险

从2007年开始我国房地产市场的房产价格就呈现出持续上涨,特别是在有些地方出现了持续性的房产过热,特别是房产过热已经发展到了中小城市。然而我们的房产价格上涨则导致了我国房产的价值与其真实的价值发生了偏差,容易产生泡沫经济。如果房地产出现泡沫经济将会使房地产大幅度贬值,这就给银行带了极大的损失。

2.2 “假按揭”和“零首付”凸显道德风险

假按揭目前已经成为房屋贷款的一个重要风险。假按揭就是我们的开发商依靠他们的朋友或者是房地产公司的职工冒充我们的买房者,通过虚假买房的方式来骗取银行的贷款。据有关部门统计显示,以工商银行为例,他们所进行的个人住房贷款当中,有80%以上的不良贷款都是由于假按揭所造成的。同时,现今出现了一个零首付的现象,就是我们的开发商以不要首付的广告来吸引我们的购房者,零首付主要是我们的开发商自己先行垫付较低的首付,,然后来获得大量的购房资金。假按揭和零首付都是开发商进行融资的一种渠道,他们都是开发商利用银行掌握的信息有限来进行的骗贷,有些甚至是银行的工作人员与开发商进行的勾结,进行骗贷。

2.3 基层银行发放房地产贷款存在操作风险

基础银行为了多发放贷款或者完成贷款任务往往会在贷款上存在违规操作。主要表现在以下几个方面:一是贷款前银行贷款的审查人员风险意识不强,审查往往流于形式。比如我们的审查人员对贷款的相关资料审查不严,不能了解其真实性和合法性,对有些有疑问的地方嫌麻烦不进行仔细的追究。二是抵押物的管理不是十分的规范。商业银行在进行抵押物贷款的时候往往出现有关的部门不是十分的配合,不按照相关的程序进行处理,有些商业银行对中介机构的依赖性较大。三是有些基层商业银行网点在进行贷款发放后,对贷款的管理不完善,有些客户的资料存在不完善的现象,这就缺少了风险预警。

2.4 房地产投资增长过快,市场难以及时消化

现今,我们国家进行的房地产投资资金越来越高也在逐年的增加,但是我们真正开工的面积和销售的面积却没有跟实际投资的资金一样增长。这样就造成了大量的房地产积压以及土地的闲置,这些可以说都是房地产金融风险。同时,现今的许多人都喜欢进行房产投资,进行所谓的炒房地产,但是房价的上涨具有一个限度。如果超过了这个限度将会使我们的房地产成为房地产泡沫,进而形成泡沫经济。如果我们的泡沫经济一旦破灭我国的经济将会受到极大的损失,这个损失的最终承担者将是我们的金融机构。

3 防范房地产金融风险的对策

3.1 加强对金融机构的贷款监管,提高相关银行业的风险能力

我国的商业银行应该积极的按照国务院以及人民银行的相关要求和规定,从严对贷款的条件进行审查和监管。同时,我们还必须采取积极有效的措施,对房地产企业金融贷款以及个人的消费贷款做好相关监管工作。除此之外,商业银行还要对房地产企业或者个人住房贷款进行贷款后的跟踪,及时的了解贷款的用途,并做好相关的监督工作。我们还应该对房地产企业贷款从严进行放贷。另一方面我们还应该积极的调整房地产企业的贷款结构,降低信贷资金的风险,对那些非营利性住房我们要加强贷款的支持力度,降低项目风险,对于那些投机商品房应该不给予贷款支持必要时还可以对贷款利率进行上浮。

3.2 实行融资渠道多元化,积极推动房地产贷款证券化

目前我国房地产企业的融资还存在着渠道单一的现状,他们融资的资金来源主要是靠国有商业银行的贷款。因此,我们必须要建立一个多元化的融资渠道,对房地产企业的金融贷款进行转化,降低房地产企业的金融风险。比如我们可以转化到证劵资金、信托资金等多个方面,这样不但减轻了商业银行的贷款风险,还为房地产企业的融资提供了新的融资方向。我们若要化解房地产企业的融资多元化,笔者认为可以从以下几个方面进行入手:一是建立有关的房地产基金;二是实行房地产抵押证劵化;三是在风险可控的情况下引进外国的贷款机构;四是积极推进住房公积金贷款。只有这样才能够从根本上化解银行的商业银行的房地产风险。

3.3 立全方位的监管体系的同时加大金融监管力度

我国房地产企业金融由于还处在初级阶段,由于商业银行具有一定的贷款额度以及它们的目的就是以贷款来获得相关利益。因此,我们的商业银行对自身发放贷款限制性政策较少,这就为商业银行的信贷人员进行违规操作,埋下了相关金融风险。因此,我们的政府部门必须要建立起金融监管体系,加强对房地产金融的监管力度,确保商业银行房地产金融贷款的安全、稳定和高效。笔者认为要建立监管方式可以从以下几个方面进行入手:一是要系统性的研究我国房地产企业的情况和商业银行房地产金融风险情况,通过对这两个基本情况的研究,制定出一个正确的监管政策来指导我们商业银行的房地产金融贷款,防范房地产风险。二是我们必须要强化对房地产金融的监管,监管重点笔者认为主要放在我们的商业银行是否违规发放贷款等方面。三是要建立相关的房地产信贷风险监测报告,我们的政府在收到这些报告后还应该定期和不定期对商业银行进行通报。四是对商业银行进行的房地产贷款如果出现了违规的现象必须要依法进行查处,绝不手软。

3.4 健全信用体系,完善个人征信系统,提高信贷资产质量

有政府部门牵头成立信用管理监督委员会,鼓励并支持相关信用服务机构的成立,出台相关信用法律法规,建立信用监督和失信惩戒制度,对违背信用的企业或个人给予严格的惩处。我国一定要支持商业银行建立起开放的信用体系,面向全社会的每个人和相关企业建立一个全国性的信息资源库,这样不但保证了个人和企业信息的准确和及时还有利于我们的银行对房地产企业和贷款的个人进行信用评级,制定一个信用等级。对于那些信用不好的个人或者企业我们可以不进行银行贷款,这样就极大的保证了房地产金融贷款的安全性,有效地降低了房地产的金融风险。

3.5 提高商业银行办理房地产贷款的风险意识

商业银行在进行房地产贷款办理的时候,一定要根据相关业务规范进行办理,提高房地产金融风险的防范意识。首先,我们必须要严格按照国家的相关法律法规制度,在进行房地产贷款办理的时候也要积极的按照国家的宏观调控政策执行,防止违法行为的发生。其次,我们在进行信用贷款办理的时候一定要广泛的收集各方面的数据,以及贷款者的相关情况。比如贷款人员的工作情况、信用情况、收入现状以及身体健康状况等。如果是企业进行贷款,我们还必须收集企业的经营和规模情况等。再次,我们发放了贷款后,我们必须要对贷款人的相关情况进行分析,对贷款人所买的住房的房地产企业进行调查分析,并及时的掌握开发商的状态。除此之外还应该监控我们贷款人所贷款项的具体使用情况,防止其出现挪用资金,不将资金用于购房,导致房产金融风险的产生。

4 结论

房地产业作为我国经济发展的重要产业在对我国经济的增长以及稳定性当中具有十分重要的作用。如果我们的房地产发生金融风险将会影响其他产业也会发生金融危机,甚至有可能引发全国性的经济危机。因此,完善房地产金融风险市场的建设,以及建立健全相关信用体系具有十分重要的作用。所以我国政府应该加强对房地产金融风险的防范,加强房地产市场的政策调控,从而促进我国经济的可持续发展。

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